상가임대차보호법은 상가 임대차 계약 관계를 맺고 있는 임대인, 임차인에게 굉장히 중요하게 적용됩니다. 우리나라 자영업자 비중이 OECD국가 중 4~5위를 차지할 정도로 많습니다. 그만큼 많은 자영업자 분들의 관심은 매출 뿐만 아니라 임대료 인상과 계약 갱신에도 있을 것입니다. 상가임대차보호법과 임대료 인상 및 계약갱신청구권에 대하여 알아보겠습니다.
상가임대차보호법이란?
사실상 임대인보다는 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이라고 할 수 있습니다.
영업용 상가 건물의 임대차에 관하여 임차인의 환산보증금이 일정 범위 이내일 경우 계약, 갱신, 임대료, 보증금, 해지 등에 적용 됩니다. 법인도 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
상가임대차보호법은 강행규정이며 이 법에 위반되는 약정은 임차인에게 불리한 것으로 보아 무효로 간주됩니다.
상가임대차보호법 적용범위 (환산보증금 기준)
- 환산보증금 계산법: 보증금 + (월임대료 X 100)
임대료 인상 5% 상한제
상가임대차보호법을 적용 받는 임차인에게는 계약 연장과 더불어 임대료 인상을 요구할 때 5%를 초과할 수 없습니다.
그러나 임대차 계약에 따른 상가 건물의 환산보증금 기준 금액을 초과 하였을 경우 임대료 인상에 제한이 없어서 임대인은 원하는 금액을 제시하여도 되며 상호 협의하여 결정할 수 있습니다.
임차인 계약갱신 최대 10년(계약갱신청구권)
상가 임차인은 3기 차임 연체 등의 특별한 계약해지 사유가 없을 경우 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는 권리가 있습니다. 계약 갱신을 위하여 계약 만기 6개월~1개월 전에 임대인에게 반드시 계약 연장 의사를 전달하여야 합니다. 임대인은 정당한 사유없이 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. 아무런 통보 없이 계약만기일이 다가와 묵시적 갱신이 될 경우 동일한 조건으로 계약이 1년 자동연장된 것으로 볼 수 있습니다.
계약갱신요구권은 처음 임대차 기간을 포함하여 전체 계약기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사가 가능합니다.
계약갱신 거절사유
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우
- 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 건물이 노후 훼손 등의 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라서 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
위 거절사유에 해당할 경우 임대료 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
지금까지 상가임대차보호법과 관련된 임대료 인상률 5% 적용범위, 계약갱신청구권 및 거절사유 등을 알아보았습니다.
상가임대차보호법의 국민 경제 생활의 안정을 보장하고자 하는 취지처럼 정보를 잘 습득하셔서 임대인, 임차인 모두 불이익이 생기는 일이 없이 좋은 계약 관계를 이어가시길 바랍니다.