용적이양제 뜻 적용사례 전망 간략히 알아보기

최근 서울시에서는 “서울형 용적이양제” 를 도입한다고 하는데요. 이 “용적이양제” 는 도시 개발과 보존의 균형을 맞추는데 중요한 역할을 한다고 합니다. 오늘은 이 “용적이양제” 뜻 적용사례 및 전망에 대해 간략히 알아보고자 합니다.

용적이양제 뜻, 용적이양제란 무엇인가?

용적이양제는 도시계획의 새로운 패러다임을 제시하는 혁신적인 제도입니다. 간단히 말해, 특정 지역에서 사용하지 못하는 건물의 용적(크기)을 다른 지역으로 옮겨 사용할 수 있게 해주는 제도입니다.

잘 아시다시피 각 지역마다 법적으로 제한된 용적률 안에서 건물이 개발되어야 합니다.

그러나, 역사적 건물이나 문화재 주변처럼 높은 건물을 지을 수 없는 곳은 어쩔 수 없이 “미사용 용적” 이 존재하겠지요. 바로 이 “미사용 용적”을 역세권 같은 개발 가능한 지역으로 옮길 수 있습니다.

이렇게 하면 보존이 필요한 지역은 지키면서도, 개발이 필요한 곳은 더 효율적으로 활용할 수 있게 되는 것 입니다.

용적이양제의 목적과 장점

이 제도의 주요 목적은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

1. 규제 지역의 재산권 보호

엄격한 규제로 인해 재산 가치가 떨어질 수 있는 지역의 소유자들에게 경제적 보상을 제공합니다.

2. 효율적인 도시 밀도 관리

기반 시설이 충분한 지역에 추가 개발을 허용함으로써 도시 공간을 더욱 효율적으로 활용할 수 있게 합니다.

그에 따른 장점은 다음과 같습니다.

1. 유연한 도시계획

기존의 경직된 규제 방식에서 벗어나 시장 원리를 활용한 유연한 도시 관리가 가능해집니다.

2. 역사 보존과 개발의 조화

보존 가치가 있는 지역은 지키면서도 개발이 필요한 곳은 발전시킬 수 있습니다.

3. 지속가능한 도시 발전

무분별한 확장 대신 기존 도시 공간의 효율적 활용을 촉진합니다.

용적이양제의 작동 원리

용적이양제가 어떻게 작동하는지 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

1. 용적 발생지 선정

역사문화재 주변, 경관보호구역 등 개발이 제한된 지역을 선정합니다.

2. 미사용 용적 계산

해당 지역에서 실제로 사용할 수 없는 용적(건물 크기)을 계산합니다.

3. 용적 수용지 지정

추가 개발이 가능한 지역, 예를 들어 역세권이나 상업지구 등을 지정합니다.

4. 용적 거래

발생지의 소유자가 미사용 용적을 수용지의 개발자에게 판매합니다.

5. 개발 진행

수용지에서는 구매한 용적만큼 추가로 건물을 더 크게 지을 수 있게 됩니다.

이 과정에서 중요한 것은 공정하고 투명한 거래가 이루어져야 한다는 점입니다. 이를 위해 용적 거래를 관리하고 중개하는 시스템이 필요합니다.

용적이양제의 법적 근거와 도입 과정

용적이양제를 도입하기 위해서는 법적 근거가 필요합니다. 현재 우리나라에서는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”(줄여서 국계법)을 통해 이 제도의 근거를 마련하고 있습니다.

국계법에서는 용적률 관리를 지방자치단체의 권한으로 규정하고 있습니다. 따라서 각 지자체는 조례를 통해 용적이양제를 시행할 수 있는 법적 기반을 갖추고 있습니다.

하지만 이 제도의 도입 과정이 순탄하지만은 않았습니다. 미국의 TDR(Transfer of Development Rights) 제도를 모델로 한 “개발권양도제”가 처음 소개된 지 30여 년이 지났지만, 우리나라의 법체계와 맞지 않아 도입이 지연되었지요.

최근에야 ‘용적이양제’라는 이름으로 재조명받기 시작했고, 서울시를 중심으로 본격적인 도입이 추진되고 있습니다.

용적이양제 사례

서울시에서는 성북구 성북2구역과 신월곡1구역의 재개발 사업에 용적이양제를 적용하려 했습니다. 하지만 주민들의 반발로 난항을 겪고 있다고 합니다. 이는 새로운 제도 도입에 따른 불가피한 진통으로 볼 수 있습니다.

왜 일부 주민들은 이 제도에 대해 반발했을까요? 사유는 다음과 같습니다.

1. 사업 지연 우려

일부 신월곡1구역 주민들은 결합개발 방식이 단독개발보다 시간이 더 오래 걸릴 것이라고 우려하고 있습니다. 단독개발의 경우 당해 연도 내에 사업 인가가 가능할 수 있지만, 성북2구역과의 결합으로 인해 1-2년 더 기다려야 할 수 있다고 주장합니다.

2. 절차상의 문제

신월곡1구역의 경우, 사업시행인가 과정에서 필수적인 ‘공익성의제협의절차’가 누락되어 사업이 연기될 위기에 처했습니다. 이로 인해 관리처분인가를 기다리던 조합원들에게 예상치 못한 문제가 발생했습니다.

3. 개발 이익 분배에 대한 우려

성북2구역은 개발 제한으로 인해 용적률이 낮아졌고, 남는 용적률을 신월곡1구역에 넘기는 방식으로 결합개발이 추진되고 있습니다. 이에 따라 일부 주민들은 개발 이익의 공정한 분배에 대해 의문을 제기하고 있을 수 있습니다.

4. 주민 동의 부족

서울시 관계자의 말에 따르면, 신월곡1구역의 경우 아직 주민 동의가 완전히 이루어지지 않은 상태입니다. 이는 결합개발 추진에 있어 주요한 걸림돌이 되고 있습니다.

5. 기존 계획 변경에 대한 불만

일부 주민들은 이미 진행 중이던 재개발 계획이 변경되는 것에 대해 불만을 가지고 있을 수 있습니다. 특히 신월곡1구역의 경우, 이미 서울시 건축위원회 심의를 통과하고 구청의 사업시행 인가를 앞두고 있었기 때문입니다.

이러한 이유들로 인해 일부 주민들이 용적이양제를 적용한 결합개발 방식에 반발하고 있으며, 이는 서울시의 첫 결합개발 사업 추진에 난항을 겪게 하는 요인이 되고 있습니다.

용적이양제의 미래 전망

용적이양제는 도시계획의 효율적이고 혁신적인 제도입니다. 이 제도가 성공적으로 정착된다면, 우리 도시의 모습은 크게 변화할 수 있을 것으로 기대됩니다.

– 조화로운 도시 경관 : 역사적 가치가 있는 건물은 보존하면서도 현대적 고층 건물과 어우러진 도시 경관을 만들 수 있습니다.
– 효율적인 토지 이용 : 개발 수요가 높은 지역은 더욱 고밀도로 개발하여 토지 이용 효율을 높일 수 있습니다.
– 지속가능한 도시 발전 : 무분별한 도시 확장 대신 기존 도시 공간의 재활용을 통해 지속가능한 발전이 가능해집니다.

하지만 이러한 변화가 실현되기 위해서는 제도의 세밀한 설계와 운영, 그리고 시민들의 이해와 협조가 필수적일 것입니다. 용적이양제가 과연 잘 정착되어 널리 시행될지는 두고봐야 하겠습니다.

마치며

이번 서울시에서 시행하는 “서울형 용적이양제” 는 앞으로 시행착오를 거치며 점차 완성도 높은 제도로 발전해 갈 것으로 기대됩니다.

물론, 아직 해결해야 할 과제들이 많겠지만 그 결과가 합리적이고 효율적이라면 자연스레 정착하겠지요. 여기까지 용적이양제 뜻 적용사례 전망에 대해 간략히 알아보았습니다.